聊聊地产板块价值：机构配置低、板块估值低、行业迎新定调！板块市值与经济价值完全不对等？

• 2023-07-27 16:56:39 来源：金融界

截至7月26日，2023年的地产行情一共经历过2次大幅下滑，一次集中在四月中下旬，房企年报陆续披露后整体业绩产生下滑；一次集中在五月中下旬，销售市场在三四月同比高增后，五月高频成交数据不及预期。

虽然近一周以来在政策的连续刺激下，地产板块有所回暖，如地产ETF（159707）近8个交易日场内价格累计上涨超10%。但总体指数跑输主流宽基指数，申万房地产指数累计下跌6.13%，沪深300和中证500指数分别上涨0.91%、2.34%。

恰逢公募基金二季度报告数据出炉，其地产板块持仓如何？有哪些数据值得注意呢？当前地产板块配置价值如何？咱们来梳理下~

(资料图)

【公募基金配置比例下降，央国企加仓明显】

根据开源证券的研报，2023Q2房地产配置比例为1.14%，2023Q1为1.19%，下降0.05个百分点，较行业标准配置比例低0.62个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。

持仓市值方面，2023Q2房地产板块的公募基金持仓总市值为710亿元，环比下降7.2%，持仓总市值在19个行业中排名第9。

从具体持仓个股来看，2023Q2持股市值前五依次为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，与2023Q1基本保持一致，均为头部房企，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为45.8%，环比2023Q1下降3.1个百分点，持仓集中度有所下降。

统计来看，保利发展和万科作为行业龙头，近五年公募基金重仓市值均排名前三。从前十排名变化趋势来看，2020年后基金重仓央国企数量明显增加，民企有所减少。

实力雄厚的央企（保利发展、招商蛇口、中国海外发展），规模扩张迅速的地方国企（华发股份、越秀集团、建发股份），发展稳健的混合所有制企业（万科、金地）和优质民企（滨江集团、新城控股）更受基金青睐。

【板块估值处于历史低位，多只龙头股破净】

以中证800地产指数为例，截至7月26日，该指数上市以来市净率PB仅0.83X，处于历史4.88%的历史分位点，低于指数发布以来超95%的历史区间。

其中，截至7月26日，保利发展、万科A、新城控股等龙头房企的市净率均低于1。

开源证券表示，2023年以来，在房企业绩表现不及预期、销售回暖进程受阻的影响下，房地产指数表现低迷，行业配置比例和估值水平处于较低水平。在高层重磅会议提出供求关系发生重大变化新形势、适时调整优化房地产政策后，2023下半年的政策窗口期值得关注。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

【地产迎新定调，机构称板块市值与经济价值不对等】

7月以来，高层对地产表态颇多，对于地产行业的新定调，海通证券认为，本次高层会议对行业表述明显更为积极，判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定。房地产稳经济作用将重新纳入政策视野，当前板块市值占比与经济价值完全不对等，存在一定价值重估空间。

国信证券认为，尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时或许将出现确定性的基本面高修复行情。

就具体投资机会来说，东兴证券推荐两条投资主线：

主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的龙头央国企将有望受益。

主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。我们推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。

就央国企以及优质房企配置而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，集中汇集市场16只头部房企上市公司，在投资方向上具有明显的头部集中度优势。前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！

同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

数据来源：沪深交易所。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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